CROLLO DEI MUTUI? LA BOLLA SI AVVICINA

La notizia di ieri relativa al crollo dei mutui per il quarto trimestre del 2011 va letta in una chiave ulteriore rispetto a quella del mero dato. Quest'ultimo parla comunque chiaro: secondo l'Istat i mutui erogati in Italia sono diminuiti del 31.3% rispetto allo stesso periodo del 2010. Non c'è molto da commentare. Da una parte le Banche, si sa, non concedono più tanti prestiti e hanno preferito - naturalmente - utilizzare il fiume di denaro praticamente regalato loro dalla Bce in due tranche (fine 2011 e inizio 2012) investendolo in titoli di Stato a breve e media scadenza invece di immetterlo nell'economia reale così come teoricamente sarebbe stato loro richiesto dalla Bce in occasione dell'erogazione. Il fenomeno del credit crunch è insomma cosa nota. Dall'altro lato, le Banche hanno iniziato a erogare mutui, quando li concedono, per importi di molto inferiori rispetto a quanto avveniva sino a pochi anni addietro. Se non meno di tre o quatto anni fa era ancora possibile accendere un mutuo per un importo complessivo attorno all'80% del valore stimato dell'immobile, sul quale veniva poi iscritta l'ipoteca, oggi tale valore è sceso al 60% se non anche meno. Il risultato è stato immediato: impossibile acquistare per chi non avesse a disposizione già una buona somma d'inizio, mentre tempo addietro si poteva farlo con poco anticipo e tutto il resto pagando con il mutuo. Di qui, ma non solo, come vedremo, l'ovvio crollo delle stipule: meno gente ha potuto accedere all'acquisto e dunque vi sono stati meno contratti.

Ma la notizia, dicevamo, va letta anche con una ulteriore chiave di lettura. Il fatto che le Banche abbiano iniziato a fare una politica del genere è il risultato di diverse situazioni. Da una parte gli istituti - praticamente tutti - hanno la necessità di ricapitalizzare, e dunque non possono erogare più per le somme che erano a disposizione una volta. Dall'altro lato sono molto più caute nella concessione dei mutui poiché sanno benissimo che la recessione sta mordendo e che è destinata ad aumentare, e dunque si va incontro a difficoltà sempre maggiori di rientro: oggi è molto più facile, e comunque molto più prevedibile, che si possa perdere il posto di lavoro, e nel caso dunque la Banca si troverebbe a dover confiscare l'immobile, esercitando il diritto d'ipoteca in caso di insolvenza del cliente, ma a doverlo poi reimmettere sul mercato onde rientrare dei capitali erogati. Con una ulteriore difficoltà: le Banche, ancora, sanno benissimo che il mercato immobiliare nel nostro Paese è prossimo al crollo. La bolla sta per scoppiare. Dunque sanno benissimo che non possono prestare più del 60% del valore attuale dell'immobile poiché di qui a breve quello stesso immobile varrà, appunto, il 30 o 40% in meno rispetto al valore attuale: nel momento in cui dovranno rientrare, pertanto, avendo erogato solo il 60% del valore attuale potranno essere più sicure che, anche in caso di crollo, avranno in ogni caso la possibilità di rivendere l'immobile all'asta giudiziaria rientrando del capitale minore che hanno concesso a suo tempo. Sulla bolla immobiliare abbiamo scritto spesso e in tempi non sospetti, in ordine di tempo (qui una rassegna).

Il dato relativo al calo delle stipule dei nuovi mutui è pertanto indicativo dell'approssimarsi dello scoppio di questa bolla. Per ora la situazione non è ancora deflagrata per un motivo molto semplice: chi vende non è ancora, nella maggior parte dei casi, con l'acqua alla gola. Se i dati del costo delle abitazioni sono in leggero calo, ciò non dipende tanto dal fatto che il mercato ancora tiene, ma dal fatto che in assoluto vi sono meno compravendite: la gente mette in vendita a un prezzo solo leggermente inferiore rispetto al valore stimato sino a qualche anno addietro ma, puntualmente, non vende. A questo punto le strade sono due: se non si ha necessità assoluta di vendere si può tentare di mantenere il prezzo stimato e aspettare, altrimenti si deve ribassare il tutto. Ecco, un questo momento, evidentemente, i più non hanno ancora necessità assoluta di vendere. A breve tale necessità sarà più pressante, e pur di vendere i prezzi cadranno radicalmente. E la bolla sarà scoppiata. A quel punto probabilmente aumenteranno le compravendite, ma ciò sarà possibile unicamente a prezzi nettamente inferiori rispetto a quelli stimati sino a qualche anno addietro.

Chi avrà comperato a 200 mila euro, nel caso, rivenderà a 130: queste sono le stime più plausibili. Inutile insistere, per ora, su cosa ciò comporterà a livello nazionale. Del resto basta dare un occhio alla Spagna per averne idea piuttosto precisa.

Valerio Lo Monaco

La voce del ribelle

COMMENTO DI UN LETTORE

Una piccola precisazione: i bassi tassi di interesse con l'arrivo del euro hanno dato la possibilità di allungare rate ed importi, nel caso di ristrutturazioni anche il 120% dell'immobile, ovviamente i prezzi sono lievitati. Rispetto alla Spagna pero si è costruito meno ed i prezzi sono lievitati un poco di meno. Altro dato da considerare, quando il valore degli immobili realizzati calerà, anche per effetto dei pignoramenti, la richiesta di nuove costruzioni tracollerà, perché se da una parte sotto certi prezzi non si può costruite, dall'altra si svenderà il "realizzato" per racimolare qualcosa. Le nostre imprese edili erano mediamente ben capitalizzate ed hanno tenuto ma il baratro è ormai prossimo.

E.R.